Bifamiliare o mini condominio?

Bifamiliare o mini condominio?

Buongiorno. sono in procinto di effettuare alcune importanti ristrutturazioni all’interno di un appartamento di mia proprietà. Al fine di capire i massimali dei lavori detraibili, chiedo quanto segue: si tratta di un appartamento sito in una villa bifamiliare (un appartamento al piano terra e uno al primo piano, ognuno con proprio subalterno). L’edificio è delimitato da un cancello / recinzione comune: l’accesso pedonale è in comune, mentre gli accessi carrai sono singoli e distinti (cioè un ingresso auto per ognuno degli appartamenti che porta ai box pertinenziali / personali). All’interno del cancello ci sono due giardini NON divisi da recinzioni (al momento sono censiti come parti comuni, ma prima di fare i lavori vorremmo accatastarli singolarmente come pertinenziali di ciascun appartamento) e c’è un camminamento che porta ai due ingressi degli appartamenti. Ogni appartamento è dotato di ingresso / portone personale e privato, ed è autonomo e indipendente dal punto di vista funzionale (luce, gas, riscaldamento, ecc). Secondo voi siamo in presenza di MINI-CONDOMINIO (visto che l’accesso pedonale e i giardini sono comuni ?) oppure si tratta di “unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno” ? Qualora fosse un mini-condominio, secondo voi il fatto di dividere catastalmente i due giardini (e dividerli anche con una rete) PRIMA di fare i lavori, potrebbe cambiare la tipologia di edificio e “trasformarlo” in “unità immobiliare sita in edificio plurifamiliare”?


Il decreto agosto 2020 ha chiarito che per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unita’ immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. La Sua situazione rientra pertanto nelle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, a patto che vi sia anche la contestuale sussistenza dell’indipenza funzionale. Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.